Ömer Egesel, 15 Mart 2012 Emlak Kulisi programına konuk oldu!

Paylaş:




Emlak Haberleri

Proje Adı

: Ömer Egesel, 15 Mart 2012 Emlak Kulisi programına konuk oldu!

Firma

: Astoria

Lokasyon

: İstanbul

Video Sayısı

: 1

Video Tarih

: 2012-03-15 06:37:00

Görüntülenme Sayısı

: 6737

Video No

: 5118

Etiketler

: Ömer Egesel , Tekfen Emlak Geliştirme Genel Müdürü Ömer Egesel , sky türk , sky türk emlak kulisi programı ömer egesel , Ömer Egesel emlak kulisi , tebernüş kireçci , tebernüş kireçci sky türk 360 , sky 360 emlak kulisi , ömer egesel nasıl öldü ,

Video Açıklaması

: Ömer Egesel, 15 Mart 2012 Emlak Kulisi programına konuk oldu! | Tebernüş Kireçci: İyi günler sevgili izleyiciler. Türkiye ekranlarının tek günlük emlak programına hoş geldiniz. Bugünkü konuğumuz Tekfen Emlak Geliştirme Genel Müdürü Ömer Egesel. Ömer Egesel ile Kâğıthane ve ofis piyasasını konuşacağız. Vaktimiz olursa da Bomonti’ye değineceğiz. Hoş geldiniz diyorum efendim.

Ömer Egesel: Hoş bulduk.

Tebernüş Kireçci: Evet, önce bir İstanbul ofis piyasasını konuşalım isterseniz, ne görünüyor, ne var, iyi mi, kötü mü?

Ömer Egesel: Şimdi bana göre Türkiye’deki herhangi bir emlak konusunda, herhangi bir piyasaya “iyi mi, kötü mü?” diye bakmak çok doğru değil. İyisi de var kötüsü de var. Yani biliyorsunuz emlak işinde lokasyon çok önemli. Piyasaya, ofis piyasasına baktığınız zaman da birkaç merkezde yoğunlaşmış vaziyette ofis piyasası. Bazı yerler çok iyi, bazı yerlerin potansiyeli çok iyi, bazı yerlerde boşluk oranları çok yüksek, bu da oraların lokasyonlarının çok doğru olmadığını..

Tebernüş Kireçci: Mesela somut konuşacak olursak, izleyicilerimiz bunu çok fazla anlamazlar, somut bir örnek verecek olursak.

Ömer Egesel: Somut örnek mesela havaalanı tarafının her zaman boşluk oranları yüksek. Ama Mia’da, yani Mia tabir ettiğimiz Merkezi İş Alanı tabir ettiğimiz Levent, Maslak aksında boşluk oranları çok düşük.

Tebernüş Kireçci: Ama mesela Dünyadaki gene eğilime baktığımız zamanda havaalanına yakın olan merkezi iş alanlarının potansiyeli daha fazladır değil mi?

Ömer Egesel: Evet, her zaman havaalanı civarında bir iş alanı, iş merkezi vardır. Bizde de var, bizde de oluşuyor.

Tebernüş Kireçci: Kitaplarda böyle okutuluyor en azından.

Ömer Egesel: Kitaplarda da böyle okutuyorlar. Var. Şimdi oradan şöyle genele gelirsek aslında bizim ofis piyasamız henüz daha çok küçük. Avrupa şehirlerinin, Avrupa’daki “size” olarak İstanbul’la kıyaslayamayacağınız küçüklükteki şehirlerle kıyasladığınız zaman bakıyorsunuz onların ofis piyasası bizden çok daha büyük. Dolayısıyla bizdeki potansiyel çok daha yüksek ama ofis piyasası gayrimenkulün, mesela konut sizin iyi bildiğiniz bir alan, konuttan ayrıştığı kısım, ofis piyasası genel ekonomiyle çok bağlı. Ekonomi yükseliyorsa ofis piyasası yükseliyor, ekonomi durgunsa durgun demektir. Ama konutta öyle değil. Konutta mutlaka bir yenilenme, bir yeni konut ihtiyacı, doğanlar ölenler vesaire bir ihtiyaç sürekli var. Ama ofis piyasası direk olarak genel ekonomiyle bağlı.

Tebernüş Kireçci: Anladım. Peki, bu genel akım nasıl görünüyor İstanbul ve Türkiye açısından?

Ömer Egesel: Dediğim gibi işte, genel ekonominin biraz hareketlenmesi lazım, bu bize ofis talebi doğuracak. Şirketlerin biraz büyüyor olmaları lazım, büyüyen şirketler daha büyük yerlere geçiyor olacaklar.

Tebernüş Kireçci: Yeni şirket kurulması gerekiyor.

Ömer Egesel: Yeni şirketler kurulması gerekiyor ve onun dışında yeni şirketler kurulması ve yeni şirketler gelmesi gerekiyor aslında. Yani yabancı, doğrudan gelecek olan yabancı yatırımcı önemli. Hem genel ekonomi için önemli, bizim biliyorsunuz ekonomimizin büyüdüğü dönemlerde yabancı, direk yabancı yatırımcı her zaman önemli etkenlerden bir tanesi olmuştur. Genel ekonomiye dışarıdan yabancı yatırımcının hangi sektör olduğu önemli olmaksızın mutlaka yabancı yatırımcı geliyor olması lazım. Bu, ofis piyasasını direk olarak etkileyecek. Yabancı yatırımcı gelecek, ofis kiralamak isteyecek. Onlar geldikleri zaman bir kere alt yapısı oluşmuş ofis diyebileceğiniz ofisleri kiralamak istiyorlar. Herhangi bir yer kiralayıpta..

Tebernüş Kireçci: Yani ne bunlar: kapalı otopark, güvenlik, merkezi ısıtma, merkezi soğutma.

Ömer Egesel: Tabi.

Tebernüş Kireçci: Başka?

Ömer Egesel: Yani, temizlik hizmetleri, ulaşımın önemli olması lazım yani ulaşımın çözülmüş olması lazım. Yemek hizmetinin çözülmüş olması lazım, kafeteryası veya altındaki restoran faaliyetlerinin çözülmüş olması lazım. Havalandırmasının yeterli oranda olması lazım. Depreme karşı çok düzgün yapılmış olması lazım, son, en son deprem güvenliğine göre yapılmış olması lazım. Yavaş yavaş artık işi biraz daha genişletebiliriz. Yeşil bina arayanlar henüz yok, yavaş yavaş var ama mesela önümüzdeki dönemde yeşil bina arayan ofis kullanıcıları olacak.

Tebernüş Kireçci: Peki orada bir şey soracağım. Mesela normalde ofis kirası 20 dolar 30 dolar 40 dolar..

Ömer Egesel: Yerine göre evet.

Tebernüş Kireçci: Yerine göre. Yeşil olduğu zaman yani yeşil derken çevreci tabi. Çevreci olduğu zaman bir %10-15-20 bir fiyat artışı olacak mı, yoksa gelecekte çevreci olmayan bina olmayacağı için çok da fazla önem arz etmeyecek mi?

Ömer Egesel: Her birinden biraz aslında. Söylediklerinin hepsi doğru, her birinden biraz, bir karışık bir şey yapmak lazım. Biz şimdi yeşil binanın, Tekfen olarak yeşil bina yapan öncü kuruluşlardan bir tanesiyiz. Yaptığımız her binaya mutlaka bir yeni birim neyse bir sertifika almak istiyoruz. Ama henüz bunun faydasını alamıyoruz. Ama her işin başlangıcı böyle, mutlaka birinin elini taşın altına koyması lazım onun yatırımını yapıyor olması lazım. Çok büyük altından kalkılmayacak yatırımlar değil bunlar. O yatırımı yapıyoruz, henüz karşılığını almıyoruz. Ama zamanla alacağımızı düşünüyoruz. Senin de söylediğin gibi; bir dolar, iki dolar fazla kira olabilir bu karşılık, normalden biraz daha fazla bir kira alıyor olabilirsiniz. Veya komşunuz, rakibiniz birkaç ay fazla boş kalırken siz birkaç ay daha erken kiraya veriyor olabilirsiniz. Ama bir müddet sonra çevreye duyarlılık arttıkça hakikaten üzerine düşünülmesi gereken bir konu. Bir müddet sonra, daha uzun vadede yeşil olmayan binanın kiralanamaması bile söz konusu olabilir. Tabi çok uzun vadeden bahsediyoruz ama o anlamda yeşil bina, sertifikalandırılmış bina önemli çünkü ciddi bir enerji, en önemli şeylerden bir tanesi enerji, enerjiyi dikkatli kullanmamız lazım ve çevreyi de kirletmememiz lazım. Dolayısıyla enerjiyi de, bunları hepsi çok net ölçülmüş şeyler değil ama işletme maliyetlerinizden %15 ile %30 arasında tasarruf edebileceğiniz, dolayısıyla enerjiyi daha az harcadığınız binalar üretiyorsunuz ve o binalarda oturuyor olacaksınız. Dolayısıyla yeşil bina da bu anlamda önemli.

Tebernüş Kireçci: Önemli. Evet, peki, gelelim Kâğıthane piyasasına. Orada bir ofis yatırımınız var, kaç metrekareydi?

Ömer Egesel: Kâğıthane’de bir OfisPark projemiz var. 55bin metrekare toplam alanı. 33bin metrekare kiralanabilir, satılabilir alanı var. Değişik bir proje, keyifli bir proje oldu. Ödül aldı MIPIM’de geçen sene, ödüllü bir proje. Mimarı; Emre Arolat. Yani biz aslında, proje tabi mimari bir ödül aldı. Çevreyle barışık orada Kâğıthane’nin dokusuna uygun düşünülmüş bir bina. Bir proje, aslında dokuz tane bina bir avluda, dört bloktan oluşmuş. Dokuz binanın oluşturduğu dört bloktan oluşmuş ortası avlulu bir proje. Açıkçası bittikçe, proje ilerledikçe ve bittikten sonra bize daha fazla keyif vermeye başladı. Çünkü bir yaşam alanı oluşturduğumuzu görüyoruz. Sadece ofis değil. Çünkü sabahın erken saatlerinde gidip gerekirse gece yarısına kadar zamanınızı geçirdiğiniz bir yer ofis artık ve herkes için, tüm çalışanlar için önemli. Hayatımızın önemli bir kısmını geçiriyoruz. Sadece girip kapanıp çalıştığınız bir yer değil, altında kafeteryasıyla, yemek alanlarıyla, perakende alanıyla, planlanmış perakende alanıyla, otoparkıyla, yeterli havalandırmasıyla, keyifli, güzel bir proje oldu. Bitti şuan, kiralama çalışmaları devam ediyor. Aşağı yukarı böyle.

Tebernüş Kireçci: Evet, peki. Bir de Bomonti’ye çok kısa değinelim. Satışlar nasıl gidiyor Bomonti’de?

Ömer Egesel: Bomonti’nin satışları gayet güzel gidiyor. Ufak bir projemiz var orada. İlk kısmındayız projenin. Önemli bir kısmını sattık, yani %80-85ini sattık diyebiliriz. Proje de Eylül ayında mal sahiplerine teslim edilecek.

Tebernüş Kireçci: Nasıl görüyorsunuz Bomonti’yi, daha etaplar da var değil mi?

Ömer Egesel: Var evet. Yani Bomonti ve Kâğıthane bizim şirket olarak hep ilgilendiğimiz, ilgi alanımızın içinde. Gerek Kâğıthane’de gerek Bomonti’de başka ilgilendiğimiz projeler, başka lokasyon, başka arsalar da var. Onları da dönem içinde geliştirmeyi planlıyoruz. Bomonti de çok keyifli proje. Kâğıthane’deki gibi, Bomonti konut olmasına rağmen, Bomonti’de de mesela yeşil bina yapıyoruz, orada da leed sertifikasına başvurduk. Kâğıthane’nin çok büyük ihtimalle altın leed golda sertifikalandırılacak.

Tebernüş Kireçci: Bomonti platin mi, gümüş mü?

Ömer Egesel: Bomonti de, bizde şimdi şöyle oluyor; biz yaptığı işten keyif alan, keyif almayı seven bir ekibiz.

Tebernüş Kireçci: Sizin tuzunuz kuru aslında şirket olaraktan çok paraya ihtiyacınız yok. Bu çok önemli bir şey yani, keyif için iş yaptığınız zaman tabi ki iyi sonuçlar çıkıyor. Çok fazla ticari düşünmüyorsunuz.

Ömer Egesel: Aslında şöyle tabi böyle dememek lazım. Çok fazla ticari düşünüyoruz, ticari bir şirketiz ama tabi arkanızda Tekfen gibi bir gücün, grubun olması mutlaka rahatlatıyor. Onun dışında kültür var, yani o işi yapabilme kültürü var çalışan herkeste. Dolayısıyla biz bir projeye başlayıp ta; “gümüş sertifika alacağız” dediğimiz zaman, bütün arkadaşlarımız aslında altını hedefliyor. Ve sonunda da gidip altın sertifikayı alıyorsunuz. Şimdiye kadarki projelerimizin hepsinde öyle oldu. Hiç bizim yeşil olmayan, sertifikalandırılmamış binamız yok Tekfen Tower hariç. O zaman da sertifika sistemi henüz Türkiye’de yoktu. Onu da şimdi sertifikalandırmaya kalksanız, çalışsanız herhalde o platin alır diye düşünüyorum.

Tebernüş Kireçci: Peki, bir de marketler konusuna değinelim aslında sizin on yıl değil mi Diasa’nın genel müdürlüğü?

Ömer Egesel: Evet, on yıl.

Tebernüş Kireçci: Ben bir gayrimenkul yatırımcısıyım, bir dükkân alacağım bunu da işte Dia, Migros, Bim gibi bir marketler zincirine vermek istiyorum. Dükkân alırken neye dikkat etmem gerekiyor?

Ömer Egesel: Dükkânın görünürlüğüne, ulaşılabilirliğine ve metrekaresine dikkat etmeniz gerekiyor. Yani, aslında bizim bireysel yatırımcımız bu işi çok iyi bilir, yani hangi dükkân…

Tebernüş Kireçci: Bilenler bilir, bilmeyen gene kendisi gibi bilir diye bir söz varya.

Ömer Egesel: Evet doğru, merkezi bir yerde olması önemli. Merkezi bir caddede olması önemli. Türkiye’de toplu taşım çok önemlidir, toplu taşım aksında olması çok önemli. İnsanların o toplu taşım noktasından evlerine yürüyüş güzergâhında olması önemli. İstanbul’da biliyorsunuz öyle alışveriş caddeleri vardır. Dünyanın her yerinde yok bunlar. Çünkü..

Tebernüş Kireçci: Ve hala dimdik ayaktalar, bu kadar alışveriş merkezi açılıyor değil mi?

Ömer Egesel: Ayaktalar ve ayakta kalmaya devam eder yani küçük esnaf o anlamda, hani bakkal hep vardır ya bakkal süpermarket tartışması. İşini doğru yapan bakkala hiçbir zaman bir şey olacağını zannetmiyorum. Onun dışında işte görünürlük önemli, metrekare önemli. Çok konuşulabilir o konuyla ilgili.

Tebernüş Kireçci: Tamam, peki. Başka? Metrekare derken kaç metrekare somut, izleyicilerimizin anlayabileceği gibi.

Ömer Egesel: Şimdi, formata bakmak lazım. Çünkü perakendeci dediğiniz zaman sadece gıda perakendesine bakarsanız 100metrekareden 10bin metrekareye kadar mağazadan, dükkândan bahsedilebilir. Bakkaldan hipermarkete kadar.

Tebernüş Kireçci: Tamam peki ben izleyicilerimizin anlayacağı seviyeye hemen getireyim.

Ömer Egesel: Peki.

Tebernüş Kireçci: Diyelim ki 100 metrekare dükkân alacağım, bunu da Diasa’ya vereceğim. Alır mı Diasa? Veya Bim veya Migros, Şok.

Ömer Egesel: Ufak perakendeci mutlaka 100 metrekareye yatırım yapacak, dükkân açacak perakendeci mutlaka bulunur. Ama ben tecrübeme dayanarak biraz daha büyüyecek bir şey öneririm 250-300 metrekare olursa daha güzel olur.

Tebernüş Kireçci: Güzel, başlıklar çıkmaya başladı. 100 metrekareden uzak durun en bir 250 300 düşünün.

Ömer Egesel: Çünkü Türkiye’nin lokal formatı süpermarkettir. Herkesin alışveriş yapmayı sevdiği format süpermarkettir. Discount olabilir normal mini store olabilir ama 250 metrekare civarı doğru metrekaredir onun daha aşağısı

Tebernüş Kireçci: Kurtarmaz.

Ömer Egesel: Çok tatlı olmaz.

Tebernüş Kireçci: Peki üst limit ne bu işte ağırlıklı olarak?

Ömer Egesel: Cadde mağazacılığından bahsediyorsak bin metrekare civarı, yani sokak içindeki o süpermarketlerden bahsediyorsak bin metrekare civarıdır. Bin metrekaredir maksimum. Eğer Standalone bir perakendeciden, bir boxtan bahsediyorsak, otoparkı olan arabanızla gidip park edebileceğiniz.

Tebernüş Kireçci: Kendi donatıları olan etrafında mağazalar, başka dükkânların dizildiği.

Ömer Egesel: Şart değil, o da olabilir dediğin gibi ufak bir merkez gibi de olabilir. O zaman da bu sefer binden başlaması lazım binden ikibinbeşyüze kadar.

Tebernüş Kireçci: Onun makbulü kaç?

Ömer Egesel: Valla aslında bunun makbulü, zor sorular soruyorsun çünkü…

Tebernüş Kireçci: Kolay soruyu herkes soruyor zaten, herkes emlak programı yapıyor.

Ömer Egesel: Oturup bunun bir şeyine bakmak lazım, ekonomik modeline bakmak lazım. Cirosu nedir, masrafı nedir? Optimize olmuş, optimum metrekare ney ise oradaki müşteri potansiyeli ve averaj baskete göre. Her bölgenin bir alışveriş kapasitesi var. Eğer siz bunu Bağdat Caddesinde açıyorsanız farklıdır insan sayısı ve alışveriş kapasitesine göre. Daha, gelir seviyesi daha mütevazı bir yerde açıyorsanız biraz daha farklıdır. Dolayısıyla PR’ ye bakmak lazım ama yine böyle binbeşyüz metrekareler Standalone şeyler için doğru görünüyor Türkiye’de.

Tebernüş Kireçci: Peki, kira oranı ciroya göre belirleniyor değil mi, sabit kira pek vermiyor marketçiler.

Ömer Egesel: Yok, verirler. Cirodan veren de vardır, sabit de veren vardır. Sabit artı ciro veren de vardır. Önemli olan…

Tebernüş Kireçci: En iyisi hangisi peki? Varsayalım…

Ömer Egesel: Hangi taraf için? Neredeyiz?

Tebernüş Kireçci: Ben hep izleyicinin yanındayım her zaman için halkın yanındayım. Varsayalım Ömer Egesel bireysel bir vatandaş olaraktan market yatırımı yapmak istiyor. Daha doğrusu market yatırımı yapmak istiyor derken gayrimenkul yatırımı yapmak istiyor, hangisini tercih etmesi mantıklı olur? Sabit mi, ciro mu, yoksa sabit artı ciro mu? Dördüncü şık yok değil mi?

Ömer Egesel: Kim olursa olsun, evet çoğaltabilirsiniz de, kim olursa olsun işin sürdürülebilirliğine gitmek lazım. Yani işi, iş olabilecek bir iş olması lazım. Eğer çok zorlarsanız işi olmaz haline getirebilirsiniz. Onun için bence en doğrusu bu işin, cirodur. Ben olsam hani kişisel şey cirodan yaparım. Ne çok zorlayıp fix kira almaya çalışırım, ama benim mülkümde bir iş yapılıyorsa ondan da o oranda faydalanmak isterim. Onun için ciro doğrudur.

Tebernüş Kireçci: Yine tabi dükkânınıza güvenmeniz gerekiyor, lokasyonuna güvenmeniz gerekiyor. Peki, ciroda oranların ne olması gerekiyor? Bu işin bir standardı…

Ömer Egesel: Çok farklı, çok fark eder. Format büyüdükçe çok değişir, format küçüldükçe biraz daha artar ama yani iyi bir perakendecinin PL’si düzgün, hesabı…

Tebernüş Kireçci: PL’si düzgün derken?

Ömer Egesel: Kar-zarar hesabı düzgün bir perakendecinin %3ler civarında olması lazım. Beş olursa batar mı, batmaz. Ona göre hesabınıza farklı bakarsınız ama marj yapısı cost yapısı belli olan, düzgün olan bir perakendecide bu şeyin yer kirası kısmının %3ler civarında olması gerekir.

Tebernüş Kireçci: Benim şimdiye kadarki duyduğum oranlar %2,5 ile 5 arasında değişiyor. 5 çok ender ama çok elitist olacak civarda hiçbir şey olmayacak.

Ömer Egesel: Yani beş veren insanın marjı yüksektir. Marjınız yüksekse, en üst “line”ınız yüksekse o zaman kiraya biraz daha fazla yüzde verebilirsiniz. %5-6 verebilirsiniz. Ama doğrusu üç, üç civarıdır yani dediği gibi işte iki buçuk beş ile beş arası bir yerde, çünkü o ay ay da değişir.

Tebernüş Kireçci: Evet, anladım. Peki, keyifli bir sohbetti ama bu iş baya bir süre götürdü. Başka bir zaman iyi bir hazırlık yapalım izleyicilerimizden soruları toplayalım kaldığımız yerden devam edelim.

Ömer Egesel: Tabii ki memnuniyetle.

Tebernüş Kireçci: Çok keyifli bir sohbetti.

Ömer Egesel: Teşekkür ederim.

Tebernüş Kireçci: Sevgili izleyiciler bugünkü konuğumuz Ömer Egeseldi. Ömer Egesel ile Kâğıthane Bomonti’den başladık perakende ve marketlere kadar uzandık. Yarın yeni bir konu ve konukla kaldığımız yerden devam edeceğiz. İyi günler efendim.

kişi Facebook'ta beğendi
6737 kişi bu videoyu izledi
6737 kez izlendi
vialand iletişim video , yalin evler video , batisehir videolari , istanbul başakşehir video , emlakdr video ant yapı , emlak kulisi emre maraşlı video , inşaat videoları indir , aybars video ,
Şuanda 22 kişi toplam 2.866 video'nun keyfini çıkarıyor.
emlakkulisi.TV: